前言：

2023年过去不到半年，我们已经见证了川内民营房企最猛烈的“洗牌”场景。

一方面，曾经的领头羊渐渐落幕，5月10日消息，蓝光发展在上市8年后，即将被上交所强制退市。前四月，曾经在强地级市站稳第一阵营的阳光大地，甚至未出现在亿翰智库《2023年1-4月四川省典型房企（本土）销售业绩top10【全口径】》的榜单，门槛为领地集团创造的销售金额17.41亿元。

【资料图】

而反面，一些原本未被广泛关注的民企，反而实现了逆势进击。近日，远达斥资总价42.52亿元收入成都大源宗地；邦泰则连获成都郫都区、天府新区华阳街道新地块的开发权，同时拿下遂宁、西昌、荆州等城市地块。

风云变幻之际，谁将逆势成为未来的川企领军者？

3月28日，成都开启了今年以来的第二场土地拍卖，3宗涉宅用地全部达到最高限价“熔断”成交。其中，天府新区地块竞买火热，很快就达到最高限价，22家房企参与抽签，最终由成都邦泰抽中，成交总价约13.67亿元。

不到两个月后，5月11日，成都6宗土地拍卖，共43家房企参拍。郫都区红光街道约46亩住宅用地再被邦泰竞得。地块起拍楼面价4700元/㎡，土地最高限价5350元/㎡，成交楼面价5100元/㎡，住宅清水限价14500元/㎡。

由此，邦泰成功在成都拿到2宗地块，从战鼓喧嚣的竞争中脱颖而出。

从乐山起步的中小型民营房企

资料显示，四川邦泰投资有限责任公司由四位股东控股，同时也是公司的创始人，即罗勇（30%），石凌涛（29%），王智勇（24%），何流（17%）。2006年，这四位合伙人在四川乐山成立了一家销售代理公司，一年后更名为邦泰，从销售代理公司转型做开发，此后便一直在房地产行业发展。

精于川内三四线城市的开发

较之大多数民营房企如火如荼进攻全国市场，起步较晚的邦泰有并没有为追赶行业红利而变得激进生猛，现阶段，川内三四线城市是邦泰的“主战场”，开发项目多集中在乐山、西昌、内江、遂宁、宜宾等地。

以内江和宜宾市场为例，根据亿翰智库信息，邦泰于2012年进驻宜宾，深耕宜宾8载，落十子，2018年宜宾市场火热，但供货明显不足，邦泰凭借天誉、天玺、翡翠城、白沙鹭岛、国际社区等在售项目，实现销售额75亿，市场占有率43%，排名第一，较早布局，耐心深耕为邦泰赢得了可观的利润。2019年，邦泰宜宾销售39.5亿元，单城产能占总产能26%，同年又持续补仓，投资金额超过16亿元。

而内江是又一重点布局市场，邦泰除了踩准城市成长节点，更擅长寻求区位价值增长点。在内江，一条汉安大道，十个邦泰项目。

｜邦泰内江项目布局情况，图源：亿翰智库西南院

邦泰于2013年首进内江，所有项目几乎皆围绕汉安大道落子，当年的汉安附近是荒地是土坡，而如今是城市新的经济、政务发展中心。2019年，邦泰内江销售业绩34.5亿元，单城市产能占总产能23%。瞄准极具发展前景、升值明显的地段，进而参与见证该区域的蜕变，邦泰与城市、区域共同成长。

走出“大本营”，重回成都市场

邦泰自2013年进入成都之后，就在陆续寻找合适的机会获取土地。

2019年底，邦泰集团在成都东三环十陵板块拿下一宗81亩地块，成为了邦泰重回成都的标志。当年为拿下这块81亩的项目，邦泰经过120轮出价，最终以楼面地价12520元/平米，溢价40.67%拿下，刷新了中海在十陵保持了三年的最高楼面价记录。2020年，邦泰又在新都区拿得超百亩地块。

从今年川内土储来看，成都已经成为邦泰的重点布局城市。

｜图：邦泰目前主力在售项目个数及公开市场拿地土储宗数，数据整理自克而瑞和网络公开数据

2021年大举进军全国市场

不仅成都，邦泰也曾将目光投向全国，邦泰在2021年新增土地20宗，累计投资金额64.5亿元。据不完全统计，2021年邦泰在省外城市拿地至少10宗以上。

例如，2021年5月18日，邦泰首入甘肃，在武威市凉州区拿下75.2亩地块。第二天，也就是5月19日，邦泰又在湖北十堰市张湾区再次拿下74亩地块，总价2.3亿元。6月24日，邦泰在山西沂州一举拿下两宗地块，面积分别为103.5亩、54.2亩。仅仅只过了4天，6月28日，邦泰在湖南常德武陵区以2.71亿元的价格拿到45亩地块。又过了不到两周的时间，邦泰再次在云南洪河哈尼族自治州建水县拿地49.93亩。2021年上半年，邦泰在重庆黔江、奉节、云阳、开州、铜梁等地更是密集拿地，获地近900亩。直到2021年12月28日，临近年关，邦泰仍在云南玉溪中心城区拿下31亩地块。

川内三四线的“王者”

从最直观的业绩来看，克而瑞数据显示，在川内强地级市，邦泰集团1-4月销售额23.98亿元、销售面积36.68万㎡，稳居双榜榜首，更是榜单中唯一一家业绩保持增长的房企。

｜图源：克而瑞

曾经在强地级市中，阳光大地遥遥领先，属于第一阵营；邦泰与恒邦双林、领地、碧桂园同属第二阵营。如今，阳光大地、恒邦双林等企业已然从榜单消失，邦泰逆势升到top1，甩开了当年并肩同行的企业。

今年1-4月，遂宁邦泰云璟和乐山江山和鸣持续热销，销售额贡献率约70%以上。

拿地方面同样如此，据网络公开信息，今年阳光大地仅在资阳老城片区，以1.55亿拿下一宗80.7亩住兼商用地（商业建筑比例＞5%且≤20%）。恒邦双林、领地则尚未查询到拿地动态。

全川业绩退居第7名

根据亿翰智库数据，今年1-4月，邦泰的销售业绩退居到第7位，被远达、人居和轨交吊打。

｜图源：亿翰智库

对比2021年四川省本土典型房企全年销售业绩排名，当时的邦泰已249.59亿元的销售金额，高居第二名，仅次于阳光大地。彼时远达尚未进入竞争者的门槛。

徘徊在全国百强房企门槛

根据克而瑞发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》来看，邦泰以120.1亿元的操盘金额，位列第99位，基本持平于上年。邦泰的业绩下滑情况也属于中等水平，基本持平于百强累计业绩同比降低的41.6%。

｜图源：克而瑞

传统的地产开发企业，业务相对单一

对比其他类似的民营企业，正黄、远达等均布局多业务板块，而邦泰却孤注一掷，仍然集中于传统的地产开发，自然也更积极于拿地。

寄希望于成都楼市的强劲复苏

今年邦泰开始着重成都的投资，因为据克而瑞监控数据，在一季度市场需求集中大规模释放后，4月上升动力不足，市场活跃度下降。川内三四线16城销量环比均有不同程度下降，降幅在7%-76%不等。整体销量回落至109万㎡，环比下降40%。

这对于深度押宝川内三四线城市的邦泰来说，无异于掐住了“喉咙”。

而救命稻草就在眼前，自春节以后，成都房地产市场复苏明显。2023年1月-4月9日，成都新房市场共计71次开盘，去化率大于90%的项目占比46%，去化率大于70%的项目占比66%。

在许多城市还在讨论楼市“小阳春”热度不足或难以延续的当下，成都楼市的表现足以让全国侧目。4月份，成都二手房在70个大中城市中的比拼中领涨，环比涨幅达0.7%，实际上，成都的新房销售价格涨幅在70城中也排名前列，环比涨0.9%。

截至2023年4月，成都新房、二手房价格环比已经连续上涨了16个月，如此持续稳定上涨的楼市表现，在全国70个大中城市中屈指可数。

无数开发商都对成都市场具备较好信心，邦泰也就不例外了。

成都的新房销售价格给到了溢价空间

上半年，成都两次刷新清水房限价。4月18日入市的青羊地块，位于鲜有供地的三环内内金沙板块，地块起拍价16500元/㎡，最高限价18800元/㎡，清水房最高限价35000元/㎡，刷新了成都住宅清水限价之最。

仅一个月后，5月19日，位于大源南的141亩地块，18000元/㎡起拍，36000元/㎡的清水住宅限价，再次刷新成都清水房限价最高记录。

在触发最高限价进入抽签环节之后，仍有15家房企积极参与竞争，对溢价的信心向好。

今年面临一定的业绩加速下滑风险

邦泰向来倚重的川内三四线城市，将迎来下滑行情。

2022年，在四川的二级城市中，内江仍然是邦泰业绩占比最大的城市。今年上半年，内江在邦泰销售业绩中占比高达21%。作为邦泰重兵投入的城市，去年以来，内江房地产市场即相比其他城市更为火热，在返乡潮、降价促销、补贴政策“三管齐下”的作用下，内江今年上半年市场成交量下滑幅度远低于其他二级城市。

此外，遂宁、达州、广元、德阳等城市，在邦泰业绩的占比都超过10%，是贡献业绩的重要城市。

｜图源：克而瑞

据克而瑞数据，今年，川内16城（三四线城市）一季度市场需求集中大规模释放，房企销售业绩和体量均大幅上升。4月上升动力不足，市场活跃度下降。16城销量环比均有不同程度下降，降幅在7%-76%不等。

｜图源：克而瑞

今年一季度的市场辉煌是诸多因素影响下出现的，后期很难再现。预计5月销量在供给支撑下，将保持一定规模，但分化行情将加剧，能级较弱的城市市场将持续承压。

“押宝”的成都市场，邦泰多年来销量承压。

邦泰在成都市场反响平平，旗下项目销售进展也不顺利。

位于十陵的邦泰·宽语总户数912户，虽然地处三环，但面临着来自华润、中海等品牌开发商的竞争，两年多时间去化差强人意。2020年底，项目首次开盘，共推出252套房源，总价220-369万元，但仅11组客户报名登记，被迫终止公证摇号，转入自行销售。

｜图源：项目官微

2021年10月15日，邦泰·宽语再次推出281套房源，但仅5人参与摇号，3个无房家庭，2个普通资格，摇中率100%。

据媒体报道，首次取证之后2个月，透明房产网仍然显示为零成交。

房联认购数据显示，2021年4月，也就是项目入市销售的第4个月，才开始有零星成交（注：认购数据有延迟）。

入市两年后，而同板块同期入市的首开龙湖景粼玖序早已售罄。邦泰宽语还未清盘，销量不佳，就打价格战。

房联认购数据显示，项目从开始的约2.6万/平，跌至2万/平，最低时甚至不到1.8万/平。

不过，好在项目目前已进入尾声，截止5月15日，已认购889套，整体去化率约97%。

｜数据来源：房联

邦泰成都另一个在售项目锦绣和鸣，位处新都斑竹园板块，属成都边缘地带，市场关注度较低。

去年8月，锦绣和鸣首次开盘，因无人报名而顺销，彼时开盘价约1.5万/平。但，项目后续实际成交价仅约1.2万/平。

目前，邦泰在成都仍有1个在售项目，3个待入市项目，参考早前的销售情况，如果没有大的策略调整，仍存在一定难度。

继续全国化布局，但业绩爬升缓慢。

2021年邦泰在省外城市拿地至少10宗以上，但这些城市的业绩贡献仅占到当年总销售的5%，四川本土市场仍是邦泰主力，占比长期达到90%以上。

一名接近四川邦泰集团的知情人士表示，四川邦泰从前年就开始关注合肥市场。

在3月30日的合肥土拍中，邦泰参与了瑶海区YH202302号地块，共有20家房企参与竞拍，包括招商、华润、建发、伟星、龙湖之外，但邦泰最终未能拿下。

邦泰成为川企领军者的道路仍十分漫长

在30多年的房地产开发历史中，四川至今仍没有诞生如万科、龙湖这样的国内一‍流的房地产企业。甚至蓝光就倒在奋力全国化的道路上，没能成功破局。差点替补为“领头羊”的领地，也深陷于资本市场的压力，股价动荡，商票逾期...

所幸这一次行业下行调整，本土民营房企倒下了一批，却也站起来了一批。2023年上半年，邦泰、远达、兴唐等民营房企崛起，给市场带来了一束曙光。

按照区域市场分化，下半年，占据成都市场的国有平台、远达仍有绝对优势，这是邦泰不可比拟的，也是邦泰排位上升不可逾越的竞争者。足见，邦泰成为川企领军者的道路仍十分漫长。

诸葛数据研究中心高级分析师 关荣雪

四川邦泰逐渐将投资重心转向二线城市，既符合行业趋势，也有利于提高自身抗风险能力和造血能力，一方面近年来成都楼市稳健特征愈加凸显，尤其自今年以来，楼市成交热度位居全国前列，由此可见，成都不乏将作为四川邦泰良好的发展平台之一；另一方面，四川邦泰本身具备“稳扎稳打”的经营特征，同时较具一定的市场策略前瞻性，因此后续的发展走势或将会持续保持良好的稳态。

区域型房企聚焦地产的优势在于，地方品牌影响力深入，在当地拥有良好的知名度和忠诚度，则意味着具备良好的客户基础；同时，区域型房企管理半径小，现金流较具一定安全性；但不可否认，区域型房企在企业规模、资金量级等方面偏小，因此在拓展速度等方面的优势则相对较弱。

四川邦泰的发展前景还是较为可观的，潜力不小，企业处于快速上升阶段，除了回归核心城市成都市场外，四川邦泰也准备进军其他二线城市，也从侧面反映出其对自身加快发展、优质发展的期待与决心。

易居研究院研究总监 严跃进

从它的一个业绩成长、市场占有率和拿地情况来讲，说明这家企业的成长性不错，抽签拿地，也是一个非常好的一个机遇，因为现在拿地竞争还是激烈的。

所以说，拿到地有助于补充土地储备，进一步做大规模和在四川市场的布局，这类企业属于黑马城市的黑马型房企，将会逐渐崛起，需要我们关注。

单一地产开发问题也不大，企业也不可能都做多元化，单一的话有助于聚焦。从现在这个角度来讲，企业资金状况也不可能完全好，它需要注意产品质量的把控，产品品质的提升，还有企业品牌影响力的打造，这些都是很关键的，很核心的内容。

邦泰我认为成为川企领军者的可能性是有的，这是一个非常好的机会，说实话，如果按照过去四川成都市场来讲的话，竞争激烈、非常强，外面来的类似中海等企业，比重比较高。本地的话，像蓝光等等。现在是一个非常好的一个时机，也可以理解为是一个弯道超车的机会，但这个过程中，一定要注意，企业最怕的就是说想做规模，然后，无原则性的做规模，一定要把握房地产市场行情，注意节奏，不能慌，不能乱，过于激进，会埋下些祸害和一些风险。